Das Wichtigste vorab: Wer in Deutschland einen Wohnsitz hat, ist dort zunächst einmal uneingeschränkt (weiterhin) steuerpflichtig. In Deutschland besteht gemäß dem deutschen Meldegesetz keine Option, eine Zweitwohnung anzumelden, wenn der Hauptwohnsitz im Ausland liegt. Gemäß den Vorschriften des Melderechts in Deutschland sind Zweitwohnungen ausschließlich dann möglich, wenn eine Person mehrere Wohnungen innerhalb Deutschlands besitzt.
Lohnt es sich trotzdem, sein Haus oder die Wohnung nach der erfolgreichen Auswanderung (in die Schweiz) zu behalten? Wir finden: Es kommt drauf an!
Mietobjekt oder Eigentum, das ist hier die Frage
Wenn man die Wohnung in Deutschland lediglich gemietet hat, ist die Sache mehr oder weniger klar: In diesem Fall lohnt es sich nicht, da zumindest einmal Zweitwohnungssteuer* zu zahlen wäre und die Wohnung kein Geld abwirft.
Denn obwohl kein eigentlich für die Erhebung einer Zweitwohnungssteuer notwendiger Wohnsitz im Inland (Deutschland) besteht, können die Behörden den Auslandswohnsitz in der Schweiz wie eine Erstwohnung in Deutschland behandeln. Dies wird allerdings von Stadt zu Stadt bzw. von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich gehandhabt.
*Beispiel Zweitwohnungssteuer
In München beträgt die Zweitwohnungssteuer aktuell 18 Prozent der jährlichen Nettokaltmiete. Werden keine Mieteinnahmen erzielt, wird die ortsübliche Vergleichsmiete angesetzt. Lassen sich prinzipiell bis zu 17.000 Euro Mieteinnahmen pro Jahr generieren, so läge die Zweitwohnungssteuer bei 3.060 Euro.
Vermietung? Kann sich lohnen - muss es aber nicht!
Plant man hingegen, sein Haus bzw. seine Eigentumswohnung in Deutschland zu vermieten, nachdem man in die Schweiz ausgewandert ist, kann die Sache anders aussehen. In diesem Fall gilt die Immobilie in Deutschland nicht als Wohnsitz. Dennoch unterliegt man in jedem Fall der beschränkten Steuerpflicht.
Konkret
Es ist sowohl in der Schweiz als auch in Deutschland eine Einkommensteuererklärung abzugeben. Die Mieteinnahmen werden gemäß dem Doppelbesteuerungsabkommen in dem Land versteuert, in dem sich die Immobilie befindet - also in Deutschland. Das betrifft selbstverständlich auch die Grundsteuer.
Zugleich führen die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in Deutschland zu einem höheren Steuersatz in der Schweiz. Schließlich erhöhen diese Einkünfte das Gesamteinkommen und damit den Prozentsatz der progressiven Besteuerung.
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Hinzu kommen die Instandhaltungs- und Modernisierungskosten (beispielsweise Dämmung, neue Heizung etc.) und gegebenenfalls noch Raten zur Tilgung eines bestehenden Hypothekendarlehens.
Was gilt für Grenzgänger?
Grenzgänger, also Personen, die in Deutschland leben und in der Schweiz arbeiten, haben ihren Hauptwohnsitz weiterhin in der Bundesrepublik Deutschland. Logischerweise behalten diese auch ihre bestehende Wohnung oder ihr Haus - egal, ob es sich dabei um ein Mietobjekt oder Wohneigentum handelt.
Immobilie in Deutschland verkaufen als Lösung
Sofern die betreffende Immobilie in Deutschland im Eigenbesitz ist, kann der schnelle Verkauf der Liegenschaft viele Fragen auf einen Schlag klären. Das gilt vor allem in diesen unsicheren Zeiten, in denen nicht klar ist, welche Auflagen und damit Hürden und Kosten noch auf Eigentümer zukommen, während die Immobilienpreise durch die geringere Nachfrage weiter sinken.
Das aus dem Verkauf der deutschen Immobilien erwirtschaftete Kapital kann entweder zur Tilgung einer etwaigen Restschuld (Darlehen / Hypothek) genutzt werden - oder bei abbezahlten Immobilien für sinnvolle Investitionen in der Schweiz. Dazu zählen die private Altersvorsorge ebenso wie der Kauf einer neuen Immobilie.
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