Der Traum vom Auswandern mag aufregend sein, aber er bringt auch mit sich, Entscheidungen treffen zu müssen. Eine der wichtigsten Fragen lautet: Sollte man die eigene Immobilie verkaufen oder möglicherweise vermieten? Beide Optionen haben ihre Vor- und Nachteile, die es sorgfältig abzuwägen gilt. Werfen wir mal einen Blick darauf.
Verkaufen: ein klarer Schnitt
Vorteile:
- Finanzielle Freiheit: Der Verkaufserlös kann als Startkapital für das neue Leben dienen.
- Keine Verwaltung: Kein Aufwand für Mietersuche, Instandhaltung oder rechtliche Fragen.
- Kein Risiko: Wertverluste oder Mietnomaden sind keine Sorge mehr.
- Emotionale Loslösung: Ein neuer Lebensabschnitt beginnt, ganz ohne Altlasten.
Nachteile:
- Kein passives Einkommen: Die Immobilie könnte als dauerhafte Einnahmequelle fehlen.
- Verlust bei Wertsteigerung: Falls die Preise steigen, profitiert man nicht mehr von der Entwicklung.
- Steuerliche Aspekte: Je nach Haltefrist können Spekulationssteuern anfallen.
📌 Wann fällt Spekulationssteuer an? Die Spekulationssteuer wird fällig, wenn die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkauft wird. Eine Ausnahme besteht, wenn die Immobilie in den letzten zwei Jahren vor dem Verkauf selbst genutzt wurde. Die Höhe der Steuer entspricht dem persönlichen Einkommensteuersatz (bis zu 45 % plus ggf. Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer), da der Gewinn als sonstige Einkünfte nach § 23 EStG versteuert wird.
Die Meldepflicht bei Kaufpreisabweichungen wurde klarer definiert: Nach § 6 Abs. 1 Nr. 2 der Geldwäschegesetzmeldepflichtverordnung-Immobilien (GwGMeldV-Immobilien) müssen nun Preisabweichungen von mehr als 25 % vom tatsächlichen Verkehrswert gemeldet werden – es sei denn, die Differenz ergibt sich aus einer transparent offengelegten Schenkung.
Liegt der Verkehrswert einer Immobilie z. B. bei 400.000 €, wäre eine Meldung erforderlich, wenn der Kaufpreis unter 300.000 € oder über 500.000 € liegt, es sei denn, eine unentgeltliche Zuwendung wurde offen dargelegt.
Vermieten: langfristige Absicherung und passives Einkommen
Vorteile:
- Passives Einkommen: Eine regelmäßige Miete kann die neue Existenz im Ausland absichern.
- Flexibilität: Falls die Auswanderung nicht klappt, kann man zurückkehren.
- Wertsteigerung nutzen: Die Immobilie bleibt im Besitz und kann später teurer verkauft werden, sofern die Marktentwicklung es hergibt.
Nachteile:
- Verwaltungsaufwand: Ein zuverlässiger Mieter muss gefunden und betreut werden.
- Reparaturen und Kosten: Die laufende Instandhaltung erfordert Zeit und Geld.
- Mieterausfallrisiko: Zahlungsausfälle oder problematische Mieter können teuer werden.
- Steuerliche Verpflichtungen: Einkünfte aus Vermietung unterliegen der Steuerpflicht, auch im Ausland.
Wo werden Mieteinnahmen versteuert? In der Regel werden Mieteinnahmen in dem Land versteuert, in dem sich die Immobilie befindet. Das bedeutet, dass deutsche Immobilien auch nach einer Auswanderung (in die Schweiz) weiterhin in Deutschland steuerpflichtig sind. Allerdings kann es je nach neuem Wohnsitz zu zusätzlichen steuerlichen Verpflichtungen kommen, insbesondere wenn kein Doppelbesteuerungsabkommen besteht.
